beli rumah tanpa uang

 Sekedar Cerita

 Berbicara  tetang  Properti  (Rumah,  Apartement,  Tanah,  dsb)    pasti yang ada di benak Anda adalah “investasi yang mahal dan hanya bisa  dilakukan  orang  kaya  saja  yang  mempunyai  banyak  uang”. sedangkan Anda yang  PNS atau pegawai swasta, atau pedagang kecil tidak mungkin untuk melakukan itu…

Mitos itu ada karena mindset yang salah selama ini, banyak peserta seminar/workshop  Entrepreneur  University  yang  setelah  mengetahui caranya, apapun posisi mereka saat itu bisa melakukan investasi di properti bahkan tidak sedikit yang sekarang berubah hidupnya secara luar biasa. Kuncinya adalah, mengetahui bagaimana caranya dan

“take action”.

Kini  materi  yang  sering  saya  sampaikan  pada  seminar  maupun workshop   dapat   Anda   ikuti   pada   eBook   ini.   Mudah-mudahan memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi kita semua…

7 Prinsip

Membeli Properti

Properti    hampir    selalu    mengalami    kenaikan    setiap    tahunnya, kebanyakan dari Anda membeli Properti mengharapkan keuntungan dikemudian  hari  (tahun  depan  dan  seterusnya).  Padahal  kita  bisa mendapatkan   keuntungan   dari   Properti   justru   pada   transaksi. Bagaimana, koq bisa? Iya, kita membeli Properti dengan kondisi harga belinya di bawah harga pasar. Apakah ini memungkinkan? Sangat mungkin, banyak sekali properti yang dijual di bawah harga pasar karena penjual sangat butuh uang.

Ada banyak motivasi orang menjual Properti di bawah harga pasar

(under value), diantaranya:

–     BU  CPT  (Butuh  Uang  Cepat),  pada  saat  menjelang  pemilu misalnya,  banyak  orang  menjual  properti  karena  butuh  uang cepat untuk membiayai kampanye. Kepepet hutang, sakit, dsb.

 

–     Bagi Waris, orang bagi waris cenderung menjual properti-nya di bawah harga pasar.

 

 Harta  Gono  Gini,  seorang  sahabat  saya  di  Malang  membeli rumah gono gini seharga 1 Milyar, padahal nilai appraisalnya 2

Milyar  lebih.  Orang  cenderung  menjual  harta  gono  gini  di bawah harga pasar.

Jangan membeli Properti karena Anda sangat menyukai Properti-nya. Tidak ada yang salah ketika Anda membeli Properti karena Anda suka sama Properti-nya, apalagi kalau untuk ditinggali. Tapi sebagai investor Properti    akan    jauh    lebih    baik    membeli    Properti    berdasarkan keuntungan  finansial,  belilah  properti  dengan  mempertimbangkan untung dan ruginya secara financial, hilangkan perasaan SUKA dan TIDAK SUKA. Gunakanlah prinsip-prinsip di bawah ini:

–     Apakah Properti yang dibeli mempunyai prospek yang bagus?

–     Apakah Properti tersebut menghasilkan arus kas positif?

–     Bagaimana pertumbuhan properti di daerah tersebut?

Seorang teman saya merenovasi rumahnya menjadi cukup mewah, padahal   ia   tinggal   disebuah   perumahan   sederhana.   Rumahnya menjadi  sangat  mencolok  dilinkungan  tersebut,  ia  menghabiskan kurang lebih 200jt untuk merenovasi rumah tersebut. Sehingga total uang yang telah ia keluarkan untuk rumah tersebut sekitar 250jt (ia membelinya sekitar 50jt). Ia telah menempati rumah tersebut selama hampir 10 tahun. Tahun lalu ia menjual rumahnya senilai Rp 300jt. Hmm Anda  bisa  bayangkan  selama  10  tahun  kenaikan  rumah  tersebut hanya 50jt !!!, padahal disaat yang hampir bersamaan rumah saya terjual hampir 3 kali lipat. Kenapa?

Bentuk  dan  disain  rumah  tidak  otomatis  akan  meningkatkan  harga rumah apalagi kalau rumah tersebut tidak berada dilokasi yang tepat. Kalau  diperhatikan  kasus  tersebut,  rumah  itu  berada  dilingkungan yang kurang tepat, dimana daya belinya tidak sampai setinggi itu. Kalaupun ada orang yang mempunyai uang sebanyak itu, biasanya ia akan memilih lingkungan dengan tingkat perekonomian yang sesuai.

 

Sama serperti bisnis lainnya, kita bisa membeli properti dalam jumlah besar (luas) kemudian kita kavling-kavling dan dijual pada harga yang lebih tinggi. Cara ini pun bisa dengan modal yang sangat minim atau bahkan   tanpa   modal.   Kisah   dalam   blog   saya   mungkin   bisa mengispirasi:

 

BODOL  kalau  kata  guru  saya  Purdi  E  Chandra,  Berani  Optimis  Duit Orang  Lain.  Dalam  hal  ini  dengan  menggunakan  Uang  Bank  atau keringanan (hutang) pada pemilik properti seperti pada kisah yang dimuat  pada  link  di  atas.  Bahkan  dengan  uang  bank  kita  dapat membeli properti tanpa uang sendiri serupiahpun.

 

Kebanyakan orang takut untuk berhutang dengan bank dan mereka datang ke bank hanya untuk menabung saja, padahal hidup matinya bank  bukan  dari  berapa  banyak  anda  menabung  tetapi  berapa banyak anda berhutang..

saat ini di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, Surabaya dsb, banyak  sekali  orang  antri  beli  “gambar”  apartment  murah  atau Rusunami. Sebagian besar dari mereka membeli sesungguhnya lebih karena  alasan  investasi  ikut-ikutan.  Ini  merupakan  kesalahan  besar, kenapa? Karena salah satu kunci sukses dibisnis properti adalah tidak ikut-ikutan membeli properti.

Seharusnya strategi dalam membeli properti adalah menunggu orang lain menjual dan menunggu kesempatan baik dalam menjual saat orang lain membeli. Strategi ini membutuhkan motivasi kuat pada diri Anda  untuk  tidak  sekedar  ikut-ikutan  tanpa  menganalisa  kondisi properti.

 

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  www.KebunEmas.com

 

 

Sebelum  waktunya,  jangan  jual  properti  Anda  atau  Anda  akan menyesal karenanya. Tapi, jika anda memang berniat untuk berbisnis properti  (jual  beli)  melakukannya  dengan  teknik  tertentu  dengan meningkatkan nilai properti-nya.

ini akan saya bahas khusus di bab tersendiri.

Untuk mendapatkan Properti yang menghasilkan arus kas, Anda harus mencari Properti yang sudah atau akan ada penyewanya atau ada bisnisnya…

 

Properti yang bagimana yang sesuai dengan kriteria diatas ? (properti dengan  harga  dibawah  pasar  dan  memiliki  arus  kas  yang  bisa menutup angsuran bank):

 

a)  Rumah Sewaan (terutam sewaan orang asing)

 

b)  Apartemen (khususnya yang sudah ada penyewanya)

c)  Kos-kosan yang sudah bejalan dan sudah ada penyewanya

 

d)  Gedung Komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya

 

e)  Rumah yang ada bisnisnya

Mungkin anda akan menyangkal informasi yang saya sampaikan di atas.  Bagaimana  mungkin  mendapatkan  rumah  sewaan  dengan penghasilan yang dapat menutupi angsuran bank, sementara rata- rata  harga  sewa  rumah  hanya  5-10%  per  tahun  dari  harga  pasar, sedangkan suku bunga pinjaman bank diatas 10% per tahun ?”

 

Berburu

 

Properti Idaman

Prinsip  pertama  untuk  memperoleh  properti  idaman  tanpa  uang adalah “Membeli/Memperoleh Properti dengan Harga di Bawah Pasar Dan Mempunyai Arus Kas”. Ini hampir mutlak, oleh karena itu Anda perlu mengasah keterampilan ini, tidak mudah tapi juga bukan tidak mungkin. Yang dibutuhkan hanya… action.. action dan action…

Beberapa  hal  yang  perlu  diperhatikan  pada  saat  mencari  properti idaman Anda:

Hindari pembelian properti baru, cari properti second, kenapa karena Anda   tidak   akan   mendapatkan   harga   di   bawah   harga   pasar, beberapa rekan bisa juga melakukan pembelian properti baru tanpa keluar uang sepeserpun dengan cara bekerja sama dan ber-negosiasi dgn  pihak  developer,  tapi  ini  sangat  tidak  saya  sarankan  karena artinya anda melakukan mark-up nilai properti. Kalau Anda hendak membeli properti baru…saya punya strategi yang lain…saya jelaskan terpisah….

Properti  murah  tentu  ada  ukurannya,  ukuran  murah  menurut  saya adalah jika properti yang akan dijual mempunyai harga minimum 30%

 bawah  harga  pasar.  Kenapa?  Karena  kalau  cuma  10%-20%  di bawah pasar bukan termasuk properti murah tapi itu hanya fluktuasi harga.

Lokasi  yang  bagus.  Cari  properti  yang  mempunyai  pertumbuhan minimal   15%/   tahun.      Properti   dengan   pertumbuhan   seperti   ini pengalaman saya biasanya bagus. Bagaimana cara menghitungnya? Gampang, begini:

 

 

Mintalah fotocopy PBB 3 tahun terahir, lihat Nilai Jual Obyek Pajak

(NJOP) pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) nya selama 3 tahun terakhir dan lihat berapa persen pertumbuhan harganya. Contoh :

 

NJOP 2006 (Tahun 1)= Rp. 500 jt = x NJOP 2007 (Tahun 2)= Rp. 600 jt = y NJOP 2008 (Tahun 3)= Rp. 700 jt = z

(y – x) : x = p1 x 100%

(z – y) : y = p2 x 100%

(p1 + p2) : 2 = Pertumbuhan

 

Contoh di atas kalau dihitung menjadi:

 

 

a.  p1 = (600jt – 500jt) : 500 x 100% = 20%

 

b.  p2 = (700jt – 600jt) : 600 x 100% = 16%

 

c.  Rata-rata pertumbuhan = (20% + 16%) : 2 = 18%

Pertanyaan   selanjutnya   adalah,   bagaimana   menetapkan   harga pasar?  Tentunya  tanpa  tahu  harga  pasar  kita  tidak  bisa  menilai properti itu murah atau mahal.

Untuk  mendapatkan  properti  tanpa  uang  alias  gratis,  anda  harus menemukan properti dengan properti dengan harga dibawah harga pasar dan memberikan arus kas yang bisa menutup angsuran ke bank

Apakah itu mungkin? Sangat-sangat mungkin dan banyak….

 

anda mungkin berfikir, bagaimana harga sewa yang rata-rata hanya

5% – 10% per-tahun bisa menutup angsuran bank yang rata-rata suku bunga pinjamannya di atas 10% per tahun?

 

Memang  rata-rata  sewa  Properti  di  Indonesia  5%  tetapi  tenang  ini adalah angka rata-rata yang merupakan perkiraan. Dalam hitungan angka rata-rata ada nilai tertinggi dan terendah, kalau rata-rata 5% pasti ada yang 10%, 15%, 20% atau bahkan ada yang 30%. Dan ini sudah saya buktikan sendiri, saya memiliki ruko yang harga belinya 1

 

Milyar dan nilai sewanya Rp 150jt/tahun.

 

Nah  dengan  demikian  Anda  bisa  tahu  ternyata  ada  yang  nilai sewanya di atas rata-rata dan yang Anda butuhkan adalah kata ADA selanjutnya anda tinggal FOKUS mencari properti yang nilai sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank yang berlaku sekarang.

 

Dengan  anda  fokus  dan  yakin  untuk  mencari  properti  yang  nilai sewanya diatas rata-rata bunga bank saya yakin anda akan lebih cepat menemukan rumah properti idaman anda.

 

 

 

 

 

Agar Anda menjadi lebih peka terhadap harga, gunakan teknik yang diberikan  oleh  Dolf  de  Rose,  yakni  100-10-3-1.  Maksud  100-10-3-1 adalah cari 100 informasi properti dijual, survey/lihat 10 properti, tawar

 

3 properti dan beli 1.

 

Tahapan  ini  harus  Anda  jalankan  karena  akan  membuat  Anda menjadi peka dengan harga, dan anda akan memiliki banyak pilihan yang  akan  menjauhkan  Anda  dari  membeli  properti  dikarenakan factor  emosional.  Selain  itu  pengalaman  anda  akan  bertambah banyak dan lebih hati-hati dalam mengambil keputusan.

 

Sebagai  langkah  awal,  Anda  dapat  memulinya  dengan  cara,  cari properti  yang  dekat  dengan  tempat  tinggal  Anda,  dengan  jarak maksimal 50 km2 dari area Anda.

 

 

Lalu gunakan strategi ini untuk berburu properti Anda:

 

 

 

 

 

 

 

edia lokal (Koran, majalah,  dsb) dan cari bagian iklan baris yang   menjual   properti,   fokuskan   anda   mencari   properti   yang mempunyai arus kas dan harga di bawah pasar. Kata-kata kunci yang biasanya mengindikasikan properti murah dibawah harga pasar dan memiliki  asrus  kas  diantaranya  adalah,  Dijual  BU  CPT  (butuh  uang cepat), harus laku bulan ini, mau pindah keluar kota, tanpa perantara atau  kata-kata  lain  yang  menunjukan  si  penjual  butuh  uang  untuk segera menjualnya.

 

Fokuskanlah pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti di atas karena anda harus manyaring informasi yang ada menjadi data yang dapat membantu Anda.

 

Selain media koran atau majalah, kini anda juga bisa mendapatkan informasi    gratis    dengan    cara    melakukan    search    engine    di http://yahoo.com atau http://google.com. Masukkan kata-kata kunci diatas (dijual butuh uang, rumah kos murah, dan lainnya) ditambah daerah  yang  anda  inginkan.  Ratusan  rumah  yang  dijual  dari  hasil pencarian  anda  kan  muncul  dilayar  komputer  anda.  Maka  anda tinggal memilah-milah dan mencatat properti dan alamatnya yang kira-kira sesuai dengan target anda.

 

 

 

 

 

Pasang  iklan,  dengan  isi:  dicari  rumah  murah  bawah  harga  NJOP, dana tidak terbatas. Atau dengan kata-kata sejenis. Dengan iklan ini, anda  akan  terkaget-kaget,  kalau  ada  puluhan  bahkan  ratusan penjual yang menghubungi anda. Mendadak anda menjadi orang penting atau orang yang dianggap banyak duit. Anda bisa pasang iklan baris di Media Lokal maupun Nasional atau iklan di media lainnya termasuk iklan di internet.

 

 

 

 

 

Kerjasama dengan agen properti, datangi mereka dan katakan anda butuh properti yang harganya di bawah pasar. Katakan pula kalau anda adalah investor properti dan untuk meyakinkan mereka, anda bisa    membuat    kartu    nama.    Bagaimana    agar    mereka    mau memberikan  informasi  properti  murah  kepada  nada?  Janjikan  fee

kepada agen properti bila anda mendapatkan properti murah dari mereka.  Hal  ini  perlu  anda  lakukan,  karena  mereka  selama  ini

(sebagian besar) hanya mendapatkan fee dari penjual. Jadi kalau anda  memberikan  fee,  maka  mereka  akan  aktif  memberikan  info kepada anda. Anda akan menjadi prioritas mereka.

 

 

 

 

 

Anda  juga  bisa  menyebarkan  kabar  kepada  teman-teman  Anda bahwa  anda  sedang  mencari  rumah  yang  memiliki  arus  kas  pasti. Dengan  cepat  Anda  akan  mendapatkan  tawaran,  karena  pada dasarnya orang ingin cari komisi dari anda.

 

 

 

 

 

Anda juga dapat menyisir wilayah yang menjadi target anda untuk mendapatkan  properti.  Anda  bisa  melakukan  penyisiran  ini  sambil jalan-jalan    santai    atau    meluangkan    waktu    khusus    penyisiran. Perhatikan tanda rumah atau properti yang dipasang tulisan DIJUAL. Hubungi dan tanyakan harganya. Karena anda akan bisa menaksir apakah harga yang disampaikan penjual itu murah atau harga pasar.

 

Sering kali Anda akan mendapatkan kondisi properti yang dijual di bawah harga pasar, hal ini bisa terjadi karena pemiliknya sudah jarang ke tempat itu. Mungkin karena penjual sudah lama pindah ke luar kota,  atau  karena  sibuknya  sehingga  dia  tidak  sempat  memantau harga  properti  didaerah  itu.  Apalagi,  sang  penjual  ini  sudah  lama menawarkan propertinya dan belum juga laku (mungkin harga saat itu termasuk  mahal).  Karena  penjual  ini  sudah  lama  tidak  mengetahui kondisi  situasi  terakhir  didaerah  tersebut,  penjual  tidak  mengetahui kalau disekitar rumahnya sudah ada perubahan infrastruktur seperti pelebaran jalan, mall, ada dan sebagainya sehingga mendongkrak harga properti di daerah itu. Hampir di setiap daerah/wilayah tertentu selalu  ada  orang  yang  ‘ketinggalan  jaman’  seperti  itu  atau  orang yang butuh duit.

 

 

 

 

 

Menyebar informasi kepada penduduk sekitar properti (misalnya para penjual makanan, toko, para pemuda yang nongkrong dan lainnya)

 

 

 

yang menjadi target anda. Jangan dianggap remeh lho, dari mereka ternyata anda bisa mendapatkan informasi yang sangat valid. Berikan kartu   nama   anda   agar   mereka   gampang   menghubungi   anda. Katakan kepada mereka kalau anda sedang mencari properti yang ada sewanya dan dijual dengan harga dibawah pasar.

 

 

 

 

 

Bank. Setiap bank selalu memiliki unit tertentu yang khusus menangani kredit bermasalah. Nama unitnya bisa berbeda-beda. Tapi pekerjaan mereka   hampir   sama,   yakni   bagaimana   menyelesaikan   kredit debiturnya yang bermasalah. Salah satu cara yang dilakukan mereka adalah menjual jaminan debitur. Karena itu, anda bisa berhubungan dengan perbankan untuk mendapatkan informasi properti yang akan dilelang atau dijual murah.

 

 

 

 

 

Lembaga lainnya seperti Pengadilan, Kantor Lelang Negeri (BUPLN), balai lelang, komunitas, internet, milis dan lainya bisa di manfaatkan untuk menyebarkan informasi bahwa Anda sedang mencari properti.

 

 

 

 

 

 

 

 

Setelah anda mendapatkan data-data mengenai properti yang ada, kini saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada bagaimana caranya?

 

 

 

 

 

Masukkan informasi yang ada ke dalam list target properti Anda. Untuk keperluan ini, Anda bisa membeli satu buku khusus untuk mencatat atau menempelkan iklan-iklan properti yang menjadi target. Dengan cara ini akan memudahkan anda untuk memilah dan menghubungi penjualnya.

 

 

 

 

 

Kunjungi langsung ke properti sesuai dengan teknik 100-10-3-1.

 

 

 

 

 

Anda harus saring adalah arus kas, apakah arus kas properti tersebut dapat  menutupi  angsuran  bulanan  yang  harus  anda  bayar  tiap bulannya.  Caranya  ?  Tanyakan  nilai  sewa  bulanan  atas  properti tersebut (uang masuk) dan kemudian bandingkan dengan besarnya perkiraan angsuran (uang keluar), termasuk biaya-biaya lainnya. Bila arus kasnya masih positif, maka properti ini layak untuk ditindaklanjuti.

 

Bila menghasilkan arus kas (cash flow) negatif, maka lupakan saja dan cari properti yang lain. Tapi bila anda masih penasaran, anda dapat mempetimbangkannya  apabila  perhitungan  arus  kas-nya  negatif namun  selisihnya  tidak  terlalu  jauh  dengan  arus  kas  masuk,  maka kemungkinan  anda  bisa  meningkatkan  arus  kas  masuknya  dengan dua cara :

 

•    Nego harga properti tersebut hingga harga arus kasnya menjadi positif.

 

•    Perhatikan, apakah nilai sewanya masih bisa ditingkatkan atau tidak. Peningkatan sewa itu bisa dengan cara menambah AC, merenovasi sedikit, menambahkan pelayanan internet, TV dan lainnya.   Jika   kedua   cara   tersebut   tidak   bisa   juga   maka tinggalkan  saja  dan  cari  properti  yang  lain,  sambil  tetap memantau harga properti tersebut.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tentukan  kemampuan  Financial  Anda.  Karena  investasi  properti  ini selalu  berhubungan  dengan  bank,  maka,  sebelumnya,  Anda  harus mengetahui berapa kira-kira plafon kredit yang bakal anda dapatkan dari bank. Tentu saja ini juga akan berhubungan dengan target nilai properti yang akan anda bidik.

 

Bagaimana    menghitung    platfon    kredit    anda?    Bank    dalam memberikan     pinjaman     akan     berdasarkan     kepada     berapa penghasilan Anda tiap bulannya.

 

Jika Anda tidak memiliki pinjaman jangka panjang maka penghasilan Anda dikalikan 0,28 dan hasilnya adalah maksimum total angsuran Anda.

 

Namun jika anda memiliki pinjaman jangka panjang seperti angsuran mobil  atau  rumah,  maka  angka  pengalinya  jadi  0,36  dan  hasilnya dikurangi  berapa  besar  angsuran  kewajiban  yang  sedang  berjalan yang nilai maksimal angsuran baru.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

 

 

 

Properti Yang Harus

 

Anda Hindari

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jangan mudah tergiur oleh gambar yang ditawarkan oleh developer. Ada beberapa alasan mengapa anda sebaiknya hati-hati dengan properti  yang  masih  dalam  rencana  pembangunan  (masih  berupa gambar). Pertama sudah banyak orang tertipu oleh gambar indah yang   ditawarkan.   Gambarnya   sangat   bagus   tetapi   realisasinya seringkali jauh dari perkiraan bahkan ada beberapa kasus propertinya tidak   di   bangun   karena   developernya   kekurangan   dana   atau kesalahan  perhitungan  dari  developer.  Sementara  itu,  jika  anda membeli  dengan  tunai,  maka  hampir  100%  dipastikan  uang  anda akan hangus. Jika anda membeli secara kredit maka tiap bulannya anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah ada. Apakah investasi seperti ini yang anda inginkan ?

 

Namun diluar konsep Beli Properti Tanpa Uang, saya secara pribadi punya  pengalaman  menarik  membeli  properti  yang  masih  dalam bentuk gambar dan mendapatkan keuntungan yang cukup besar, saya akan bahas di kesempatan lain.

 

 

 

 

 

Saya tidak menyarankan anda untuk membel properti tanpa adanya

 

 

 

 

surat-surat dan legalitas yang lengkap. Adapun surat-surat yang harus anda perhatikan adalah:

 

•    Sertifikat kepemilikan tanah bangunan seperti SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Surat Hak Guna Usaha) serta Surat Hak Pakai. Bedanya antara SHM dan surat yang lain (SHGB, SHGU, Surat Hak Pakai) adalah untuk SHM tidak ada masa berlakunya. Tetapi untuk surat yang lain ada masa jatuh temponya dalam waktu tertentu.

 

Sebaiknya  anda  tidak  membeli  rumah  dengan  status  Girik karena bank biasanya tidak mau menerima sebagai agunan. Tanah  dengan  surat  Girik  biasanya  lebih  murah,  tapi  sayang properti  jenis  ini  tidak  dapat  anda  gunakan  sebagai  daya pengungkit kekayaan anda (melalui hutang bank).

 

•    Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Surat ini sangat penting karena  dalam  surat  ini  tertera  rencana  pemerintah  terhadap rumah anda, berapa luas tanah yang akan digusur, serta luas bangunan yang dilaporkan ke pemerintah. Info pelebaran jalan, berapa lantai yang diizinkan, dan info lain yang sangat penting berkaitan dengan properti tersebut. Selain itu, IMB merupakan salah satu syarat pencairan kredit.

 

•    Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang harus diperhatikan dari PBB adalah, apakah penjual sudah membayar pajaknya setiap tahun? Dan atas nama siapa yang tertera di PBB. Hal ini untuk  cross  check  kepemilikan  dengan  nama  yang  ada  di sertipikat serta IMB.

 

 

 

 

 

Yang masuk dalam katagori ini seperti: Rumah yang jalannya tidak masuk mobil, dekat tempat pembuangan sampah, dekat kuburan, di bawah Tegangan Tinggi, dekat Rel Kereta, Mesjid atau properti yang sering kena bencana seperti banjir.

 

Properti seperti ini memang bisa dibeli tetapi resikonya sering kali susah untuk    dijual    kembali.    Harga    pasarnya    pun    sangat    lambat pertumbuhannya. Pihak Bank juga menghindari properti seperti di atas

 

 

 

dengan  alasan  masalah  likuidasi.  Pihak  bank  juga  menganggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit dilelang. Bila pihak Bank mau menerima permohonan atas jaminan properti diatas, maka kredit  yang  dicairkan  biasanya  jauh  dari  nilai  properti.  Karena  itu sebaiknya Anda menghindari properti seperti itu.

 

 

 

 

 

Untuk mendapatkan harga yang bagus investor harus memperhatikan motivasi  penjual  apakah  penjual  sangat  termotivasi  untuk  menjual atau tidak. Mengapa motivasi sangat penting ? Dengan mengetahui motivasi penjual, anda bisa tahu apakah penjual ini sangat terburu- buru untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi motivasinya semakin  bagus  harga  yang  akan  anda  dapatkan.  Saya  sarankan carilah  penjual  yang  sangat  termotivasi  untuk  menjual  rumahnya sehingga harga yang ditawarkan menjadi sangat emosional (Penjual akan melakukan apa saja asal rumahnya laku).

 

Beberapa contoh motivasi yang baik diantaranya penjual rumah dari pasangan yang baru bercerai, penjual yang baru ditinggal mati suami, pembagian   warisan   (apalagi   kalau   diantara   ahli   waris   terjadi perselisihan, biasanya lebih termotivasi untuk menjual), ingin bebas dari hutang, pengusaha yang mengincar proyek baru yang lebih oke, ingin pindah   keluar   kota/luar   negeri,   ingin   pensiun,   ingin   sekolahkan anaknya,  ingin  berangkat  haji  tahun  ini,  dll.  Motivasi  yang  saya contohkan tersebut dapat membuat seseorang menjadi tidak peduli terhadap nilai rumahnya.

 

Dari  kondisi-kondisi  tersebut  Anda  bisa  menilai  apakah  penawaran properti tersebut merupakan Hot Deal atau bukan.

 

 

 

 

 

Banyak orang berpendapat bahwa jika anda ada uang investasikan di  tanah  karena  harga  tanah  tiap  tahunnya  akan  selalu  naik  dan investasi di tanah pasti untung. Saya tidak mengatakan pernyataan di atas itu salah akan tetapi jika sebagai investor properti pemula tanah bukan  merupakan  investasi  yang  menjadi  pilihan.  Kenapa,  karena investasi di tanah memiliki beberapa kelemahan.

 

 

 

 

Investasi tanah adalah investasi yang sangat mahal karena jika anda berinvestasi  di  tanah  anda  tidak  akan  bisa  menggunakan  bank sebagai pengungkit (jarang sekali bank yang mau membiayai tanah) dan karenanya anda harus membayar cash keras atau tunai.

 

Tanah tanpa nilai tambah lebih sulit (lama) dijual dibanding dengan properti seperti rumah. Tanah juga sering kali tidak kita kuasai secara penuh,  khususnya  tanah  yang  luas.  Coba  perhatikan  banyaknya penghuni liar dapat menyusahkan kita sendiri.

 

Tapi, jika Anda cukup cerdas, ada strategi tertentu dalam mengelola atau memberikan daya ungkit ketika membeli properti dalam bentuk tanah seperti pada artikel ini:

 

 

http://www.semuasaudara.com/property/2009/04/modal-50jt-untung-

 

500jt-hanya-9-bulan/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

Komponen Harga

 

 

 

 

 

 

 

Sebelum membeli properti, Anda paling tidak harus tahu 3 (tiga) harga yang berlaku di pasar, kenapa? Karena ketiganya adalah indikator apakah harga sebuah properti yang Anda beli itu benar-benar murah atau tidak.

 

 

 

 

 

Harga  ini  terbentuk  lebih  karena  faktor  emosi.  Seringkali  orang  beli properti dipicu karena faktor emosional bukan rasional, karena suka dengan propertinya, karena suka dengan lingkungannya, suka karena properti  itu  pernah  dimiliki  artis,  atau  tetangga  artis/selebritis  dan lainnya.  Contoh:  sebuah  rumah  di  tawarkan  seharga  Rp.  1  milyar karena rumah itu di disain oleh desainer ternama dan bekas ditinggali seorang  artis.  Padahal  luas  tanah  dan  bangunannya  sangat  kecil tetapi hanya memiliki nilai historis saja.

 

Harga pasar ini memang relatif. Patokannya apa? Apakah katanya si A atau si B bahwa harga pasar di daerah itu sekian juta rupiah? Belum tentu benar! Oleh karena itu galilah informasi sebanyak-banyaknya seperti, mencari informasi harga transaksi jual beli terakhir yang terjadi didaerah itu, tanya ke Kantor Kelurahan, atau anda telepon properti lain  yang  akan  dijual  juga,  atau  cara-cara  lain  yang  bisa  anda lakukan.

 

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

 

Perkiraan harga properti, seandainya anda membangun properti yang sama dengan properti yang akan anda beli. Misalnya, ada rumah yang dijual Rp. 500 jt dengan luas tanah 500m2 bangunan 200 m2. Kemudian  anda  coba  hitung  berapa  biayanya,  seandainya  anda membangun rumah hampir sama dengan rumah yang dijual tersebut. Anggap saja harga tanah 1 jt/m2 kemudian biaya bangunan Rp 1,5 jt/m2. Jadi harga replacementnya adalah:

 

 

Harga Tanah          500 x Rp 1 jt             =          Rp 500.000.000

 

Harga  Bangunan 200 x Rp 1.5 jt          =          Rp 300.000.000

 

 

Total Nilai Replacement Cost Rp 800.000.000

 

Dengan    mengetahui    nilai    Replacement    Cost    Anda    dapat memperkirakan harga properti tersebut murah atau mahal.

 

 

 

 

 

Nilai likuidasi nilai yang akan dicairkan oleh bank, biasanya nilai ini berkisar antara 70% – 90% dari perkiraan harga pasar atau bisa juga bank mengambil angka dari replacement cost. Cara setiap Bank tentu berbeda-beda, mereka memiliki cara perhitungan masing-masing.

 

Ada   bank   yang   menghitung   nilai   likuidasi   dengan   memberikan penilaian yang berbeda atas tanah dan bangunan.

 

 

Misalnya ada rumah dengan nilai taksasi sebagai berikut :

 

 

Tanah            = Rp 500 jt

 

Banghunan = Rp 300 jt

 

 

Total harga rumah (tanah & bangunan) = Rp 800 jt.

 

Dari harga tanah bangunan rumah itu kemudian diberi bobot misalnya untuk tanah bobotnya 80%, bangunan 70% (jika ada IMB).

 

 

Dengan pembobotan seperti itu, hitungannya menjadi sbb:

 

 

Tanah            = Rp 500 jt x 80% = Rp 400 jt

 

Bangunan    = Rp 300 jt x 70% = Rp 210 jt (asumsi ada IMB)

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

Total nilai likuidasi menurut bank Rp 610 jt, inilah yang dijadikan acuan bank, meskipun nilai taksasi/perkiraan rumah Rp 500 jt.

 

Target saya dalam membeli properti/rumah adalah yang harganya minimal sama atau di bawah nilai likuidasi.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

 

 

5

 

 

 

Cintai Transaksinya

 

Jangan Propertinya

 

 

 

 

 

 

 

Sering  kali  orang  terjebak  membeli  properti  lebih  karena  faktor emosional bukan rasional. Sesungguhnya beli properti yang paling baik bukan untung setelah beli, justru seharusnya Anda untung pada saat beli.

 

Oleh  karena  itu  prinsip  Cintailah  Transaksinya  menjadi  ukuran  yang sangat penting agar Anda untung pada saat beli. Sebagai panduan pelajarilah teknik-teknik berikut ini:

 

 

 

 

 

Jangan pernah menawar atau mengajukan harga di hari pertama saat     anda     melihat/survey     rumah/properti     yang     ditawarkan. Mengapa? karena ketika pertama kali anda melihat rumah dan bila bentuk  rumahnya  bagus  atau  sesuai  dengan  selera  anda,  maka biasanya  yang  bekerja  adalah  emosi  anda  untuk  memiliki  rumah tersebut.  Akibatnya,  anda  menganggap  harga  yang  ditawarkan sangat  murah  dan  ingin  segera  memiiki  rumah  yang  ditawarkan. Padahal belum tentu harganya murah. Bisa jadi harganya lebih mahal dibanding dengan properti disekitarnya.

 

Ambil nafas dulu barang seminggu sambil mencari informasi harga pasar  properti  yang  anda  beli.  Tanyakan  kepada  agen  properti mengenai pilihan lain selain rumah yang anda inginkan tersebut. Anda

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  www.KebunEmas.com

 

 

 

 

juga bisa mencari pembanding properti yang dijual di sekitar rumah tersebut.

 

Saya biasanya menyewa appraisal independen untuk menilai rumah yang menjadi target dan meminta mereka untuk memberikan berapa nilai wajar dari rumah dan berapa nilai likuidasi yang akan dikeluarkan bank.   Biasanya   informasi   yang   diberikan   appraisal   lebih   akurat dibandingkan dengan anda melakukan sendiri. Konsekuensinya, anda harus  merogoh  kocek  untuk  biaya  appraisal  independen.  Biasanya antara  Rp.  1  jt  s/d  1,5  jt.  Kalau  anda  bisa  lewat  ‘jalan  belakang’, dengan  bekerja  sama  langsung  dengan  pegawai  appraisal  maka anda hanya membayar Rp. 200 s/d 300 ribu. Toh, anda tidak perlu kop surat lembaganya,

 

Dalam  melakukan  tawar  menawar  harga  properti,  jangan  sampai terlihat anda yang sangat butuh dengan properti tersebut. Bersikaplah santai,   dan   sebaiknya   ketika   ketemu   dan   berbicara   dengan penjualnya, anda lebih banyak mengorek informasi lebih dulu tentang penjualnya. Termasuk informasi latar belakang mengapa properti itu dijual, siapa pemiliknya, adakah ahli warisnya, seberapa butuh penjual menjual rumahnya dan lainnya.

 

 

 

 

 

Untuk   mendapatkan   properti   dengan   harga   yang   benar-benar dibawah pasar, anda harus pintar-pintar melakukan negosiasi dengan penjual.

 

 

 

Kenapa kita harus menaikkan harga? Bukankah kita justru menekan harga semurah-murahnya? Anda tidak salah kalau posisi anda saat itu memiliki  uang  tunai  cukup.  Masalahnya  anda  ingin  mendapatkan properti murah tapi tidak punya uang (cukup).

 

Prinsipnya    adalah    membuat    orang    lain    menang,    baru    kita mendapatkan  keuntungan.  Kaitannya  dengan  menawar  properti tersebut,  kita  ingin  mendapatkan  kelonggaran  syarat-syarat  yang diberikan oleh sang penjual. Misalnya, penjual properti minta harga Rp

1  milyar  dengan  uang  tunai  cash  keras  (sebelumnya  sudah  anda yakini harga itu sudah sangat murah dan di bawah harga pasar atau

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

bahkan dibawah NJOP). Meski harga yang ditawarkan tersebut sudah termasuk   murah   dan   dibawah   pasar   tapi   kalau   anda   tidak mendapatkan  kelonggaran  dari  penjual,  maka  tidak  akan  punya kesempatan mendapatkan properti itu.

 

Karena itu ada beberapa perangsang agar pembeli mau memberikan kelonggaran pembayaran:

 

•    Menaikkan harga, Anda bisa katakan kepada penjual, harga di naikkan    10%,    dengan    syarat    pembayarannya    selambat- lambatnya 3 bulan dan tanpa uang muka atau anda juga bisa menambahkan,     dengan     syarat     bisa     menjual     kembali berapapun di atas harga anda.

 

•    Memberi  komisi  kepada  penjual  misalnya  sebesar  20%  dari keuntungan (bila anda ingin rumah ini langsung dijual kembali)

 

•    Menanggung  pembayaran  pajak  5%  dari  yang  seharusnya ditanggung oleh penjual.

 

 

•    Membebaskan penjual dari biaya notaris

 

Keempat perangsang itu, tidak harus diberikan kepada penjual. Anda bisa menggunakan salah satu, atau bahkan semuanya, asalkan anda masih untung.

 

Saya yakin, dengan teknik ini penjual akan mau menerima tawaran kita. Kalau tidak mau gimana? Cari lagi yang mau. Ingat…. di dunia ini selalu ada orang yang ‘sekarat’ sehingga mau menjual propertinya dibawah pasar. Kita hanya butuh kesabaran untuk menemukannya…

 

 

 

Seandainya  penjual  sepakat  menjual  properti  kepada  Anda,  tapi anda juga masih ada pilihan properti lain. Atau anda mungkin masih perlu membanding-bandingkan dengan properti lain. Atau bisa jadi, anda merasa saat menawar itu harganya masih kemahalan.

 

Gunakan jurus menghindar. Saat negosiasi dengan penjual properti katakan kepada penjual, “Oke, kita setuju dengan transaksi jual beli ini, tetapi    dengan    syarat    istri    (suami/kakek/nenek/cucu    dan    lain

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  www.KebunEmas.com

 

 

 

 

sebagianya,  terserah  anda)  juga  setuju.  Dia  akan  melihat  properti anda dalam minggu ini”.

 

Nah, dengan jurus ini, kalau dalam waktu 1-2 minggu tersebut anda mendapatkan properti lagi yang lebih baik dan lebih murah maka anda       bisa       menghubungi       penjual       untuk       mengatakan transaksi/kesepakatan jual beli tersebut batal karena ada yang tidak setuju.

 

 

 

Seringkali dalam bertransaksi properti faktor non-teknis berpengaruh tinggi. Oleh karena itu pendekatan secara kultur dan budaya cukup penting. Saya seringkali menggunakan teknik yg sering dijelaskan TDW yakni   membuat   persamaan,   sehingga   timbul   ikatan   silahturahmi sehingga  proses  negosiasi  sering  kali  berjalan  penuh  kejutan  yang diharapkan.

 

Ketika saya akan membeli ruko, ternyata penjualnya adalah seorang pensiunan  yang  hobby  sekali  mancing  (hal  ini  saya  ketahui  ketika berkunjung ke rumahnya yg dipenuhi foto-foto saat mancing). Saya coba jalin persahabatan lewat kegiatan tsb walaupun terus terang saya tidak hobby mancing. Hasilnya, luar biasa… saya jadi akrab sekali bahkan ia menganggap saya anak angkat….

 

Pada  saat  menawar  jangan  menjelek-jelekan  properti  yang  anda tawar, bisa jadi penjual malah menjadi sakit hati. Ini akan mempersulit Anda mendapatkan properti murah….

 

Kalau   properti   tersebut   mau   di   jual   1   Milyar,   bilang   saja   saya sanggupnya  hanya  500  jt,  itupun  akan  menggunakan  uang  Bank. Penting  berterus  terang  di  awal  bahwa  Anda  akan  menggunakan daya ungkit bank dalam membeli propertinya.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

Bank Sebagai

 

Daya Ungkit

 

 

 

 

 

 

 

Banyak orang takut untuk berhutang ke Bank, mereka hanya menjadi penabung atau deposan loyal bank. Padahal hidup matinya bank bukan dari berapa banyak Anda menabung atau menyimpan uang, tetapi  berapa  banyak  Anda  berhutang.  Memberikan  kredit,  juga menjadi    kewajiban    Bank    yang    fungsinya    sebagai    lembaga intermediasi.

 

Justru  kalau  sebuah  Bank  tidak  mau  mengucurkan  kreditnya  ke masyarakat,    maka    BI    akan    menegurnya.    Bank    justru    tidak diperbolehkan hanya mengelola uangnya melalui pasar uang seperti membeli  obligasi,  valas,  SUN,  dan  sejenisnya.  Karena  itu  BI  selalu memonitor  pengelolaan  dana  masyarakat  yang  dikumpulkan  bank melalui rasio LDR (Loan Deposit Ratio), yakni rasio penyaluran kredit dibandingkan dengan dana yang terkumpul.

 

Kalau Kredit tersalurkan, maka hal tersebut akan menggerakkan roda perekonomian. Jelas sekali kalau properti berkembang, kalau pabrik lancar karena dibantu permodalannya, otomatis banyak tenaga kerja terserap     dan     meningkatkan     konsumsi     masyarakat.     Konsumsi masyarakat   meningkat   berarti   roda   perekonomian   berjalan   dan berkembang.

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

Saya akan berikan gambaran mengapa anda harus membeli rumah dengan  berhutang  atau  dengan  KPR  dibanding  Anda  membeli dengan Tunai:

 

1.  Pertumbuhan harga Properti lebih cepat dari bunga bank dan pertumbuhan Properti mengikuti pertumbuhan bunga berbunga bukan   bunga   tetap.   Kalau   Anda   akan   membeli   rumah, kemudian mengandalkan dengan cara menabung sedikit demi sedikit, maka tabungan Anda akan selalu kalah cepat dengan pertumbuhan harga rumah.

 

2.  Anda memiliki penguasaan penuh atas properti yang Anda beli walaupun  Anda  belum  membayar  rumah  itu  secara  penuh

(tidak  ada  papan  pengumuman  bahwa  rumah  anda  masih belum lunas/kredit)

 

3.  Tingkat investasi yang rendah sehingga anda bisa balik modal dengan cepat. Contoh, jika anda membeli rumah dengan DP

20% kepada bank dan bank membayar 80%. Bila pertumbuhan properti/rumah anda 20%/tahun dan rumah anda adalah rumah sewaan. Maka yang terjadi pada tahun depan ketika rumah anda naik 20% adalah 100%. Perhitungannya seperti ini :

 

DP                                    = 20% Kredit Bank                      = 80%

Bunga Bank 1 tahun        = 15% (asumsi) Hasil sewa properti                                                = 15% (asumsi)

 

 

Keuntungan =  kenaikan properti 20% – bunga 15% + sewa 15% =

 

20%.

 

 

Keuntungan sebesar 20% ini dibandingkan dengan modal awal

 

(DP) 20%, maka setara 100% dalam waktu setahun!

 

Bandingkan jika anda membeli secara cash, maka keuntungan anda hanya 20%. Jadi lebih baik mana berhutang atau cash? Bahkan keuntungan 100% ini pun saya yakin masih lebih baik dibandingkan dengan bisnis waralaba sekalipun!

 

Bisnis  waralaba,  biasanya  Return  of  Investment   (ROI)  paling cepat 1 tahun. Itupun hanya modal usaha yang balik, karena

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

modal usaha sudah habis untuk operasional (belum termasuk untungnya). Tapi di bisnis properti ini yang 100% itu keuntungan saja.  Modal  masih  ada  (dalam  bentuk  properti)  dan  tidak berkurang apalagi habis untuk operasional.

 

4.  Dengan berhutang di bank anda tidak perlu was-was properti yang anda beli bermasalah karena biasanya pihak bank sudah memeriksa  keaslian  semua  dokumen-dokumen  properti  yang anda beli dan semua itu gratis.

 

5.  Dengan berhutang di bank melaui KPR anda akan dilindungi oleh  asuransi  baik  asuransi  terhadap  rumah  maupun  asuransi jiwa  anda  sehingga  jika  terjadi  sesuatu  terhadap  anda  dan rumah   anda   maka   pihak   asuransi   yang   akan   melunasi hutangnya.

 

6.  Mekanisme  pembayaran  KPR  yang  di  berikan  bank  untuk pembelian rumah adalah yang terlama dan tingkat suku bunga yang terendah di banding pinjaman lainnya.

 

 

 

 

 

 

 

 

Untuk mendapatkan hasil optimal dalam mengajukan kredit ke Bank, ada  beberapa  strategi  yang  harus  diperhatikan.  Banyak  diantara Anda yang kurang optimum dalam mengajukan kredit ke Bank.

 

 

 

 

 

Jangan mengajukan kredit hanya ke satu Bank,  masukkan aplikasi permohonan kredit Anda ke beberapa Bank sekaligus dalam waktu yang hampir bersamaan. Dengan demikian posisi tawar Anda menjdi lebih besar. Apalagi dalam kondisi persaingan seperti saat ini, Bank- Bank justru agresif menawarkan kreditnya.

 

Banyak orang yang mengajukan pinjaman hanya datang ke satu Bank saja sehingga, ketika Bank yang mereka datangi menolak, mereka menganggap bahwa mereka tidak bisa pinjam uang ke Bank. Selain itu jika hanya mengandalkan satu Bank saja Anda tidak akan memiliki

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

pebanding Bank mana yang memberikan pinjaman lebih besar atau bunga pinjaman yang paling menarik.

 

Dengan   mengajukan   ke   beberapa   Bank,   Anda   bisa   ‘mengadu domba’ diantara mereka. Misalnya permohonan kredit  Anda sudah disetujui di Bank A sebesar Rp. 100 jt. Nah, dengan berbekal surat persetujuan dari Bank A tersebut, Anda bisa mengatakan ke Bank B bahwa kredit sudah disetujui sebesar Rp. 100 jt, tapi Anda masih belum puas.  Karena  itu  Anda  menanyakan  ke  Bank  B,  apakah  B  berani memberikan kredit yang lebih besar.

 

 

 

 

 

Ajukan  jangka  waktu  pinjaman  yang  paling  lama.  Semakin  lama pinjaman  Anda,  semakin  rendah  resiko  Anda  dan  semakin  besar keuntungan Anda. Dengan semakin lama jangka waktunya, berarti Anda  memperkecil  jumlah  angsuran  bulanan.  Tentu  saja  ini  akan meringankan beban finansial Anda, kalau sewaktu-waktu rumah Anda beli sewanya terputus sementara.

 

Kebanyakan dari Anda selalu memilih jangka waktu pendek dengan alasan   takut   berhutang.   Saya   akan   berikan   ilustrasi   jika   Anda meminjam uang di Bank dengan jangka panjang, misalnya 20 tahun. Dengan tingkat suku bunga pinjaman KPR 12% per tahun, maka bunga yang akan Anda bayarkan ke Bank sebesar 240% selama 20 tahun, atau setara 2,4 kali harga properti saat Anda beli. Kemudian Anda bayangkan,  berapa  harga  rumah/properti  Anda  pada  20  tahun mendatang? Kenaikan properti dalam jangka panjang biasanya lebih besar dibandingkan dengan kenaikan jangka pendek. Kalau rata-rata jangka  pendek  (1-2)  tahun  kenaikan  20%,  maka  kenaikan  harga properti dalam jangka panjang bisa mencapai rata-rata 50%.

 

Pengalaman saya pribadi, tahun 1998 saya membeli Rumah seharga Rp 120jt dengan pinjaman kurang lebih Rp 100jt. 10 tahun kemudian total uang yang saya bayarkan (pokok + bunga) kepada Bank sekitar Rp 210jt dan pada tahun 2008 tersebut nilai rumah saya sudah Rp 650jt

(saya jual). Artinya, bunga Bank kalah oleh kenaikan harga rumah itu sendiri.

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  www.KebunEmas.com

 

 

 

 

Selain   itu,   dengan   hutang   jangka   panjang,   Anda   tidak   harus melunasinya   saat   jatuh   tempo   20   tahun   kemudian.   Anda   bisa melunasinya  1-2  tahun  mendatang  dengan  cara  menjual  properti Anda (tapi ini tidak saya sarankan). Syukur-syukur kalau ada uang dari sumber  lain  untuk  melunasinya.  Basanya  harga  properti  dengan menggunakan rumus ‘goblok-goblokan’ saja (ilmu ngawur) 1-2 tahun pasti naik. Kenaikannya pun bisa 100% bila saat Anda membeli sudah dibawah  harga  pasar/NJOP  dan  lokasinya  sangat  strategis.  Kalau harganya sampai naik 100%, WOOOWWW, berarti Anda bisa melunasi hutang Anda dan Anda masih punya uang ‘GRATIS’ dari keuntungan properti. (Informasi seperti ini, termasuk memanfaatkan  Bank sebagai daya ungkit, jarang ditulis di media, dan jarang ditulis di buku-buku properti.  Kebanyakan  buku  dan  majalah  properti  hanya  mengulas tentang renovasi rumah, yang malah menguras uang Anda. Akibatnya persepsi masyarakat bahwa properti itu HANYA miliknya orang-orang kaya,  dan  mereka  yang  kaya,  semakin  kaya  dengan  propertinya. Kabar gembiranya ternyata mereka yang kaya juga menggunakan uang  Bank  untuk  membeli  properti.  Jadi  kenapa  kita  tidak  meniru mereka, meniru orang-orang kaya?)

 

Kunci sukses dari memanfaatkan hutang jangka panjang ini adalah usia Anda. Usia sangat menentukan bisnis ini. Bagaimana tidak? Bank selalu membatasi umur pemohon kredit. Rata-rata Bank menetapkan umur  pemohon  sampai  dengan  55  tahun.  Jadi  kalau  Anda  telat memulai bisnis ini, maka hasilnya tidak optimal, kecuali, Anda lebih banyak menggunakan modal sendiri.

 

 

 

 

 

Ketahui berapa nilai kredit Anda. Hal ini sebenarnya sudah saya bahas dalam   pembahasan   diatas.   Bank   mencairkan   dananya   sesuai kemampuan finansial Anda, biasanya angsuran maksimal 1/3 dari gaji atau  penghasilan  Anda.  Bila  Anda  memiliki  gaji  Rp.  10  jt  maka pinjaman  yang  bisa  dikeluarkan  oleh  Bank  hanya  pinjaman  yang angsurannya  perbulan  Rp.  3  jt.  Angka  itu,  sebenarnya  masih  bisa dinaikkan kalau Anda bisa meyakinkan pihak Bank. Sebenarnya ada lagi cara yang agak ‘licik’ sehingga cara ini tidak saya anjurkan, yakni dengan memanipulasi laporan keuangan Anda. Anda bisa bekerja sama dengan kantor Anda (kalau Anda bekerja) untuk memberikan

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

keterangan besarnya gaji yang lebih besar. Bahkan ada yang sampai maksa dengan bekerja sama dengan pemilik perusahaan lain untuk diakui seolah-olah Anda sebagai salah satu pemilik perusahaan itu. Tentu saja dengan keterangan dan surat palsu. Sekali lagi saya tidak merekomendasikan cara ini.

 

 

 

 

 

Jangan paksakan untuk mendapatkan kredit sebesar-besarnya kalau memang kemampuan finansial Anda hanya mampu mendapatkan pinjaman sebesar Rp. 100 jt, ya terima saja untuk sementara. Itu sudah merupakan langkah awal yang sangat bagus. Bank sudah percaya Anda, ingat Bank itu tidak langsung mempercayai nasabahnya begitu saja. Karena itu dengan modal kepercayaan dari Bank, Anda bisa mendapatkan  kepercayaan  yang  lebih  besar.  Caranya  dengan properti  yang  sudah  Anda  beli  dengan  kredit  itu  dan  properti  itu menghasilkan  uang  sewa  bulanan,  Anda  bisa  jadikan  tambahan penghasilan saat Anda mengajukan kredit Bank untuk properti kedua. Begitu seterusnya. Selama Anda mampu membayar semua angsuran dengan    lancar,    makadalam    waktu    dekat    pun    Anda    bisa mendapatkan   simpati   Bank.   Dengan   simpati/kepercayaan   maka untuk mendapatkan kredit yang lebih besar menjadi SANGAT MUDAH.

 

 

 

 

 

•    Lengkapi Dokumen Kredit, sesuai persyaratan bank. Dokumen ini menjadi  sangat  penting  bagi  bank.  Karena  itu  kalau  anda belum  bisa  melengkapi  dokumen  pesyaratan  kredit,  maka kemungkinan besar akan ditolak kreditnya.

 

•    Tunjukkan rekening-rekening bank anda atau rekening istri anda yang memiliki saldo cukup besar. Transaksi jumlah kredit (uang masuk)  yang  ada  di  rerekening  anda  ini  harus  menunjukkan julah omset penjualan (bila anda pengusaha/profesional) atau gaji bila anda pegawai. Misalnya bila anda melaporkan ke bank omset penjualan anda Rp. 100 jt sebulan, maka mutasi rekening kredit harus menunjukkan total senilai Rp. 100 jt. (mutasi rekening, BUKAN saldo uang anda. Mutasi rekening adalah uang keluar masuk  yang  tercatat  di  rekening  anda.  Mutasi  Kredit  berarti

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

uang masuk, mutasi debit berarti uang keluar). Bank biasanya mengamati mutasi debit-kredit rekening anda selama 3 bulan terakhir.

 

•    Begitu pula bila anda pegawai dengan gaji Rp. 10 jt, maka bank akan minta bukti tidak hanya berupa slip gaji terakhir tapi juga melihat  uang  yang  masuk  ke  rekening  anda  apakah  benar sebesar Rp. 10 jt ?. Rekening anda menjadi sangat penting bagi bank.  Karena  itu  bila  rekening  anda  tidak  bisa  menunjukkan atau membuktikan terhadap laporan yang anda sampaikan ke bank, maka bank mulai curiga dan kemungkinan kredit anda tidak disetujui.

 

•    Berikan  bukti-bukti  atas  pengahsilan  anda  yang  lain  (selain penghasilan utama anda).

 

•    Mintalah  referensi  dari  teman,  saudara,  kakek,  nenek,  atau siapapun  yang  sudah  memiliki  hubungan  baik  dengan  bank anda. Referensi tidak harus dari ‘benda hidup’ seperti itu, tetapi juga bisa berupa dari prospek usaha anda, bisnis anda, yang bisa   dibuktikan   secara   hitam   diatas   putih.   Seperti   order penjualan  bisnis  anda,  kerjasama  bisnis  dengan  perusahaan terkemuka,  kajian-kajian  prospek  bisnis  yang  terkait  dengan bisnis anda dan lainnya.

 

•    Tunjukkan  kegiatan-kegaiatan  anda  yang  positif  yang  bisa mengarahkan pihak bank untuk mengambil kesimpulan bahwa anda adalah orang yang bonafid.

 

•    Saat berhubungan dengan bank, bersikaplah yang wajar, tegas, santai dan jangan merasa inferior (rendah diri, takut, ragu-ragu) dihadapan mereka. Tapi jangan pula menunjukkan seolah-olah anda sombong, apalagi ‘omdo’. Bank paling tidak suka dengan orang yang tipe demikian ini (orang inferior & omdo).

 

•    Jangan  mereka-reka  cerita  yang  anda  tidak  bisa  buktikan. Biasanya  bank  selalu  ingin  mendapatkan  informasi  sebanyak- banyaknya tentang calon nasabahnya. Karena itu bank selalu melakukan verifikasi (check & recheck) informasi anda.

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

•    Jangan   pernah   memancing-mancing   petugas   bank   untuk

‘bermain  mata’  atau  ‘bersekongkol’  karena  sebagian  besar petugas  bank  tidak  mau  sperti  itu.  Tindakan  ini  justru  akan merugikan anda bila petugas bank merasa anda melakukan itu, maka kemungkinan besar kredit anda justru akan ditolak.

 

 

 

 

 

Bank  pada  dasarnya  mengharapkan  agar  anda  memberikan  DP sebesar  20-  30%  dari  harga  properti.  Bagaimana  agar  anda  tidak mengeluarkan uang sama sekali dalam membeli properti ini?

 

Kalau Anda mendapatkan properti dengan harga di bawah harga pasar, jangan ajukan kredit sesuai harga transaksi, tapi ajukan kredit sesuai  harga  pasar.  Saat  saya  membeli  sebuah  ruko  yang  nilai apraisalnya  1.5  Milyar,  sementara  setelah  di  tawar  harga  yang disepakati dengan penjual adalah 1 Milyar. Saya ajukan kredit ke Bank

1.5 Milyar, bank menyetujui kredit saya 1.35 Milyar. Jadi saya beli Ruko tersebut tanpa uang sama sekali, bahkan dapat cash back Rp 350 jt. Dimana cash back tersebut saya jadikan bisnis Mini Market di Ruko tersebut,  yang  hasil  dari  bisnis  tersebut  bisa  bayar  cicilan  setiap bulannya.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

 

7

 

 

 

Meningkatkan Nilai

 

Properti Anda

 

 

 

 

 

 

 

Salah satu sifat properti adalah bahwa anda dengan mudah dapat meningkatkan nilai jual properti jauh lebih besar dari nilai yang anda keluarkan.  Anda  hanya  mengeluarkan  Rp  50jt  untuk  renovasi,  tapi properti Anda nilainya bisa naik Rp 100jt.

 

Salah satu teknik yang sering saya pergunakan untuk meningkatkan nilai apraisal bank adalah dengan teknik ini, sering saya bernegosiasi dengan  penjual  untuk  meminta  ijin  agar  saya  boleh  mengganti sebagian   keramik   teras   dan   ruang   tamu   dengan   granit   serta melakukan pengecatan ulang di beberapa bagian yang di anggap perlu, padahal rumah atau properti tersebut baru saya beri tanda jadi. Tujuannya  adalah  jika  di  appraisal  Bank  nilainya  menjadi  berbeda, dan strategi ini selalu berhasil meningkatkan nilai properti, memang resikonya adalah bahwa kalau kredit atau transaksi batal, maka biaya renovasi  yang  kita  keluarkan  menjadi  hilang.  Alhamdulillah,  sampai saat ini belum pernah kejadian…. Selalu berhasil meningkatkan nilai apraisal Bank….

 

 

Ada berbagai cara meningkatkan nilai properti anda, di antaranya:

 

a.  Mengecat ulang. Dengan mengeluarkan biaya Rp 3-4 jt untuk mengecat   ulang   properti   Anda,   properti   yang   Anda   beli seharga Rp. 100 jt, bisa aja menjadi 170 jt.

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

                                                                  http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

Mengapa orang bersedia membeli Rp. 170 jt dan tidak membeli yang Rp 100 jt tapi masih perlu dicat ulang? Tidak semua orang mau  repot,  apalagi  ketika  melihat  rumah  jelek  bayangan mereka semakin jelek terhadap rumah itu. Mungkin dia akan mengira bahwa rumah itu tidak hanya cat-nya saja yang rusak tapi mungkin kayunya patah, gentingnya rusak dan sebagainya. Maka mereka mengabaikannya dan sudah tidak melirik rumah itu sebagai target yang akan dibeli atau disewa. Tapi setelah anda  cat  maka  mereka  akan  merasa  senang  dan  tertarik melihat   rumah   itu   dan   ingin   segera   menempatinya   atau menyewanya. Ini adalah kondisi yang sering kita temui bukan ?

 

b.  Membangun garasi atau canopy. Rumah yang ada garasi mobil akan lebih menarik dibandingkan dengan tanpa mobil.

 

c.  Membangun gudang kecil. Kadang-kadang orang juga butuh gudang  kecil  di  rumahnya  untuk  menyimpan  barang-barang yang  tidak  sedang  diperlukan.  Rumah  yang  ada  gudang biasanya    lebih    menarik    karena    calon    pembeli    akan membayangkan rumahnya akan rapi.

 

 

d.  Mengganti talang yang rusak

 

e.  Membersihkan rumput halaman. Jangan heran kalau dengan HANYA   membersihkan   rumput   ilalang   yang   tumbuh   subur dihalaman rumah, harga properti akan naik dan menarik minat calon pembeli. Hal ini sudah sering dibuktikan. Pada dasarnya manusia  itu  senang  dengan  keindahan  yang  instan.  Artinya ketika  seseorang  melihat  sesuatu  yang  kotor,  maka  biasanya seleranya akan turun tapi kalau sesuatu sudah rapi dan indah, selera dan rasa senang akan muncul dengan sendirinya.

 

f.    Mengganti pipa dan saluran air yang karatan dibagian depan rumah.

 

 

g.  Memasang sistem pemanas atau pendingin(AC) yang baru

 

 

h.  Melengkapi dengan antena parabola

 

 

i.    Mengganti korden atau tirai

 

 

 

 

Beli Properti Tanpa Uang                                                                         Rully Kustandar

 

http://www.KebunEmas.com

 

 

 

 

 

j.    Merapikan kamar mandi

 

 

k.   Membuat dapur baru

 

 

l.    Mengecat atau mengganti pagar

 

m. Meningkatkan sewa ruangan komersial yang besar dengan cara membagi  menjadi  ruang  kecil  dan  disewakan  lebih  mahal. Misalnya jika 300 meter persegi Rp. 5 jt per bulan bisa saja hal ini memberatkan penyewa atau tidak sesuai dengan kebutuhan ruangan  yang  terlalu  luas.  Tapi  dengan  membagi  5  ruangan masing-masing 60 meter2 maka anda bisa memasang harga 60 meter2 misalnya Rp. 1,3 jt. Jadi kalau ada 5 ruangan maka anda bisa mendapatlkan Rp. 1,3 jt X 5 = Rp. 6,5 juta sebulan.

 

 

n.  Mengganti keramik

 

 

o.  Melengkapi dengan furniture

 

 

p.  Meningkatkan daya listrik misalnya dari 1300 watt menjadi 2400

 

watt atau sesuai dengan kondisi properti anda.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s